Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze, Fristen und Musterschreiben

Die Miete anzuheben ist kein Formular-Akt: Das Gesetz gibt vor, wie viel, wie oft und mit welcher Begründung erhöht werden darf – und ein Schreiben, das eine Frist oder die Begründung verfehlt, ist unwirksam. Dann vergeht ein weiteres Jahr. Dieser Ratgeber zeigt die vier Wege zur Mieterhöhung, rechnet die Grenzen an einem Beispiel durch und sagt, was im Schreiben stehen muss.

Die vier Wege zur Mieterhöhung

Welcher Weg offensteht, entscheidet der Mietvertrag – nicht die Wunschmiete. Wurde eine Staffel oder ein Index vereinbart, ist der Weg über die Vergleichsmiete für die Vertragslaufzeit versperrt.

Weg	Grundlage	Grenze	Wirksam ab
Ortsübliche Vergleichsmiete der Regelfall	§ 558 BGB	Vergleichsmiete und Kappungsgrenze 20 % bzw. 15 % in drei Jahren	3. Kalendermonat nach Zugang, nach Zustimmung
Modernisierung	§ 559 BGB	8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr; höchstens 3 € je m² in sechs Jahren (2 € bei Miete unter 7 € je m²)	3. Monat nach Zugang der Erklärung, ohne Zustimmung
Indexmiete	§ 557b BGB	Veränderung des Verbraucherpreisindex; mindestens ein Jahr unveränderte Miete	Beginn des übernächsten Monats nach Zugang
Staffelmiete	§ 557a BGB	im Vertrag betragsmäßig festgelegt; jede Staffel mindestens ein Jahr	zum vereinbarten Termin, automatisch

Betriebskosten sind kein Weg zur Mieterhöhung: Vorauszahlungen werden nach der Abrechnung angepasst (§ 560 BGB) – das ist ein eigener Vorgang und zählt bei der Kappungsgrenze nicht mit.

Die Fristen auf einen Blick

Frist	Dauer	Wenn sie verfehlt wird
Wartefrist § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB	Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein	Das Verlangen ist unwirksam.
Jahressperrfrist § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB	Das Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung	Das Verlangen ist unwirksam.
Zustimmungsfrist des Mieters § 558b Abs. 2 BGB	bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang	Der Vermieter kann auf Zustimmung klagen.
Klagefrist des Vermieters § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB	drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist	Es muss mit einem neuen Verlangen von vorn begonnen werden.
Ankündigung der Modernisierung § 555c BGB	drei Monate vor Beginn der Arbeiten, in Textform	Die Erhöhung wirkt erst sechs Monate später (§ 559b Abs. 2 BGB).

Schritt 1: Ist eine Erhöhung überhaupt möglich?

Vier Punkte klären das in fünf Minuten:

• Vertragstyp: Steht im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete, ist § 558 BGB für die Laufzeit ausgeschlossen.
• 15-Monats-Frist: Seit wann ist die Nettokaltmiete unverändert? Zu dem Termin, an dem die neue Miete gelten soll, müssen 15 Monate vergangen sein.
• Jahressperrfrist: Liegt die letzte Erhöhung mindestens zwölf Monate zurück? Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen hier nicht mit.
• Begründungsmittel: Gibt es einen Mietspiegel der Gemeinde – oder kennst du drei vergleichbare Wohnungen mit Anschrift?

Maßstab ist immer die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor.

Schritt 2: Ortsübliche Vergleichsmiete belegen

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen – Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetische Eigenschaften – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde. Vier Begründungsmittel lässt § 558a BGB zu:

1. Mietspiegel der Gemeinde – der übliche Weg; viele Städte veröffentlichen ihn online. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss er im Verlangen angegeben werden, auch wenn anders begründet wird.
2. Mietdatenbank nach § 558e BGB.
3. Sachverständigengutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Person.
4. Drei vergleichbare Wohnungen mit genauer Anschrift – auch aus dem eigenen Bestand.

Aus dem Mietspiegel ergibt sich eine Spanne je Quadratmeter. Ohne Mietspiegel ist der Weg über drei benannte Vergleichswohnungen der praktikabelste – die Anschrift muss so genau sein, dass der Mieter die Wohnungen zuordnen kann.

Schritt 3: Kappungsgrenze anwenden

Die Vergleichsmiete ist die eine Grenze, die Kappungsgrenze die zweite. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen; in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB benennt, sind es 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Gerechnet wird von der Miete vor drei Jahren. Erhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Betriebskosten) bleiben dabei unberücksichtigt. Durchsetzbar ist immer nur der niedrigere der beiden Werte.

Schritt 4: Das Erhöhungsverlangen schreiben

Das Verlangen muss in Textform erfolgen (§ 558a Abs. 1 BGB) – ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail genügen formal, üblich und beweissicher ist der unterschriebene Brief. Hinein gehören:

• Alle im Vertrag genannten Mieter als Empfänger – bei Eheleuten beide.
• Die Wohnung, die bisherige und die verlangte neue Nettokaltmiete, dazu der Erhöhungsbetrag.
• Das Begründungsmittel aus Schritt 2, konkret benannt (Mietspiegel der Gemeinde mit Feld, drei Wohnungen mit Anschrift, Gutachten).
• Der Hinweis, bis wann zugestimmt werden kann und ab wann die neue Miete gilt.
• Die Angabe, dass die Kappungsgrenze eingehalten ist, und seit wann die Miete unverändert ist.

Bei knappen Fristen zählt der Zugang: Einwurf-Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen.

Schritt 5: Zustimmung, Zahlung, Klagefrist

Der Mieter hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB). Ein Beispiel: Das Schreiben geht am 15. Oktober zu – Zustimmung ist bis zum 31. Dezember möglich, die erhöhte Miete gilt ab dem 1. Januar.

Stimmt der Mieter nicht zu, bleibt die Klage auf Zustimmung – innerhalb von drei weiteren Monaten, im Beispiel also bis zum 31. März. Verstreicht auch diese Frist, muss das Verfahren mit einem neuen Verlangen von vorn beginnen.

Sonderfall Modernisierung (§ 559 BGB)

Wer energetisch saniert, Fenster tauscht oder den Wohnwert dauerhaft erhöht, kann jährlich 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen – ohne Zustimmung des Mieters und unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vorher sind abzuziehen:

• der Instandhaltungsanteil – was ohnehin hätte repariert werden müssen (§ 559 Abs. 2 BGB),
• Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen, etwa der KfW (§ 559a BGB).

Gekappt ist die Erhöhung bei 3 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren; liegt die Miete vor der Modernisierung unter 7 € je Quadratmeter, sind es 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Die Maßnahme muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB); fehlt die Ankündigung, verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate. Die Erklärung selbst erfolgt in Textform und wirkt ab dem dritten Monat nach Zugang (§ 559b BGB). Härtefälle des Mieters bleiben zu prüfen (§ 559 Abs. 4 BGB).

Index- und Staffelmiete

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein; die Änderung wird in Textform erklärt, mit Angabe der Indexveränderung, und gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Erhöhungen nach § 558 BGB sind daneben ausgeschlossen, Modernisierungen nur, wenn sie behördlich veranlasst waren.

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) steht jeder Betrag schon im Vertrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten; die neue Miete wird ohne weiteres Schreiben fällig. Auch hier sind Erhöhungen nach § 558 BGB für die Laufzeit ausgeschlossen.

Rechenbeispiel: 68 m², 540 € Kaltmiete

Eine Wohnung mit 68 m², aktuelle Nettokaltmiete 540 € (7,94 € je m²), letzte Erhöhung am 1. März 2024. Der Mietspiegel weist 9,20 € je m² aus, die Gemeinde gilt als angespannter Wohnungsmarkt – Kappungsgrenze also 20 %.

Aktuelle Miete je m²	540 € ÷ 68 m² = 7,94 € je m²
Ortsübliche Vergleichsmiete	9,20 € je m² × 68 m² = 625,60 €
Kappungsgrenze (20 %)	540 € × 1,20 = 648,00 €
Zulässige neue Miete	der niedrigere Wert: 625,60 €
Erhöhung	85,60 € im Monat (15,9 %), 1.027,20 € im Jahr

Zugang des Schreibens am 15. Oktober 2026: Zustimmung möglich bis 31. Dezember 2026, die neue Miete gilt ab 1. Januar 2027, Klagefrist bis 31. März 2027. Die 15-Monats-Frist ist erfüllt, weil die Miete seit März 2024 unverändert ist.

Die häufigsten Fehler

• Bruttomiete statt Nettokaltmiete gerechnet – die Betriebskosten gehören nicht in die Rechnung.
• Nur einen von zwei Mietern angeschrieben – das Verlangen muss an alle Vertragspartner gehen.
• Kappungsgrenze übersehen, weil die Vergleichsmiete höher liegt – durchsetzbar ist der niedrigere Wert.
• 15-Monats-Frist mit der Jahressperrfrist verwechselt – es sind zwei Fristen, beide müssen erfüllt sein.
• Modernisierung nicht angekündigt – die Erhöhung wirkt dann sechs Monate später.
• Instandhaltungsanteil nicht abgezogen – reine Reparaturkosten sind nicht umlagefähig.
• Zustimmung nicht abgewartet und die höhere Miete einfach abgebucht – die Erhöhung nach § 558 BGB wirkt erst mit der Zustimmung.

Genau diese Punkte im Kopf zu behalten, ist der eigentliche Aufwand. Der Mieterhöhungs-Rechner als Excel-Vorlage nimmt ihn ab: Er vergleicht Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, prüft die Fristen mit einer Ampel, rechnet Modernisierung, Index und Staffel – und füllt die beiden Musterschreiben mit deinen Zahlen aus.

Häufige Fragen

Dieser Ratgeber erklärt den gesetzlichen Rahmen (§§ 557a, 557b, 558 bis 559b BGB) nach bestem Wissen, Stand September 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung – ob eine Erhöhung im Einzelfall zulässig ist, hängt vom Mietvertrag, vom Mietspiegel und von der Lage ab. Im Zweifel helfen Mieterverein, Haus & Grund oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt.