Umlagefähige Nebenkosten: Die komplette Liste nach § 2 BetrKV

Die kurze Antwort: Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten – die 17 Kostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung – und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung bleiben immer beim Vermieter (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Hier ist die ganze Liste mit den Fragen, an denen Abrechnungen am häufigsten scheitern.

Zwei Voraussetzungen für jede Umlage

1. Es ist eine Betriebskostenart. Betriebskosten sind laufend entstehende Kosten aus dem Eigentum am Grundstück oder dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Was nicht in § 2 BetrKV steht, ist keine Betriebskostenart.
2. Der Mietvertrag erlaubt die Umlage. Ohne Vereinbarung sind alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Für die Kostenarten 1 bis 16 genügt der Verweis auf die Betriebskostenverordnung; „sonstige Betriebskosten“ müssen einzeln benannt sein.

Dazu kommt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB): Auch umlagefähige Kosten dürfen nur in angemessener Höhe umgelegt werden. Ein überteuerter Hausmeistervertrag geht zulasten des Vermieters.

Die 17 umlagefähigen Kostenarten

Wie diese Kosten auf die Wohnungen verteilt werden – nach Wohnfläche, Personen oder Verbrauch – und wie Heizkosten nach der HeizKV aufgeteilt werden, erklärt die Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Nebenkostenabrechnung.

Was nicht umlagefähig ist

§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. In der Praxis heißt das:

Grenzfälle von A bis Z

Hausmeisterkosten richtig aufteilen

Ein Hausmeister macht selten nur Hauswarttätigkeiten. Umlagefähig sind Reinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Bedienung der Heizung und Kontrollgänge. Nicht umlagefähig sind Reparaturen, das Auswechseln von Glühbirnen in Wohnungen, Wohnungsabnahmen oder Verwaltungsarbeiten. Bei einem Pauschalvertrag musst du den nicht umlagefähigen Anteil schätzen und herausrechnen – am besten mit einer Tätigkeitsaufstellung des Hausmeisters.

Wichtig: Was der Hausmeister erledigt, darfst du nicht zusätzlich als eigene Kostenart abrechnen. Reinigt er das Treppenhaus, gehört das nicht noch einmal unter „Gebäudereinigung“ (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

„Sonstige Betriebskosten“ richtig vereinbaren

Nr. 17 ist kein Auffangbecken für alles, was nicht anders passt. Gemeint sind laufende Kosten, die die Voraussetzungen des § 1 BetrKV erfüllen, aber in den Nummern 1 bis 16 fehlen. Sie sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie konkret benennt – zum Beispiel:

• Wartung der Rauchwarnmelder
• Dachrinnenreinigung
• Prüfung von Feuerlöschern und Blitzschutzanlage
• Wartung von Lüftungsanlagen oder Rückstauklappen

Ein pauschaler Satz wie „sowie sonstige Betriebskosten“ reicht nicht.

Der Nebenkostenabrechnung-Rechner hat 16 Kostenarten nach BetrKV vorbelegt und freie Zeilen für vereinbarte sonstige Betriebskosten – du trägst nur die Beträge ein, die Verteilung auf die Wohnungen rechnet die Vorlage.

Häufige Fragen

Fahmi Waez · WAEZ HUB, Coburg

Ich baue die Vorlagen zu diesen Ratgebern selbst — als Entwickler (PHP/Laravel, Python) und als jemand, der über seine Umzugsfirma seit Jahren täglich mit Wohnungsübergaben, Mietverhältnissen und Haushalten in ganz Deutschland zu tun hat. Für die Texte lese ich die geltenden Gesetze und nenne sie beim Paragrafen; Anwalt oder Steuerberater bin ich nicht — wo eine Vorlage an ihre Grenze kommt, steht das ausdrücklich dabei. Mehr über WAEZ HUB

Dieser Ratgeber erklärt den gesetzlichen Rahmen (BetrKV, § 556 BGB) nach bestem Wissen, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung – was dein Mietvertrag konkret vereinbart, prüfst du selbst oder mit deinem Haus- und Grundbesitzerverein bzw. Anwalt.